賃貸物件の部屋探しで初期費用の大きな負担となるのが「仲介手数料」です。
契約する賃貸アパートやマンションの約賃料の1ヶ月分が必要となることが多いです。
しかし、なかには「仲介手数料が半額」の不動産会社も増えてきています。
これには実は罠があったり、それなりのからくりがあります。
「大家からの広告料」を貰ってるとwebサイトでは書かれてることもありますが、それだけではありません。
もうすでに不動産会社を止めた元専門家だからこそ話せる仲介手数料が半額の仕組みを紹介しています。
この記事でからくりとなってる罠が分かることで、本当に仲介手数料が半額な不動産会社を見極めることができるようになります。
目次
仲介手数料とは不動産会社の利益の一部
本当に仲介手数料が半額の不動産会社を見つける為には、仕組みを但しく理解する必要があります。
そのため、誰でもからくりに騙されないように必要な知識が理解できるように仲介手数料の仕組みを説明していきます。
罠の部分だけ知りたいって人は「仲介手数料が半額になるからくり」からご覧ください。
賃貸の不動産会社の利益は「仲介手数料」と「大家からの広告費（AD）」の2つとなっています。
利益は手数料だけと勘違いをしてる人も多いですが、安くする交渉を断る理由として「売り上げは仲介手数料だけなので値引きはできない」と答える会社が多いのが関係をしてるはずです。
この利益の仕組みの部分までは不動産会社としても知られてもそこまで問題はありません。
だからこそwebサイトを見てると、大家からの広告費が出てるから半額になると書かれていることもあります。
ただ、実際のからくりの部分はここだけではなく、他にもあります。
賃貸の仲介手数料の上限は1ヶ月まで
賃貸の不動産会社の受け取る仲介手数料は1ヶ月までと上限が法令によって定められています。
引用元：貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。建設産業・不動産業：不動産流通について – 国土交通省
この部分は上記の引用元の国土交通省のページにある平成30年1月1日施行の「昭和45年建設省告示第1552号のpdf」から見ることができます。
今は消費税が8％となっているので、賃料の1.08ヶ月分が上限となっています。
そのため、多くの不動産会社の仲介手数料は1.08ヶ月の上限限界の価格を設定しています。
仲介手数料が半額の不動産会社が増えた理由
仲介手数料が半額の不動産会社が増えたのは、他の店舗との差別化によって問い合わせ件数を増やす為です。
ただ、残念なのは実態は入居者にはお得になっていない裏側の仕組みがあることです。
賃貸の不動産会社の多くは仲介なので、入居者を募集している空室物件を、様々な不動産菓子が入居者を斡旋できます。
だからこそ「HOMES」や「アットホーム」などの部屋探しサイトには、同じ物件の情報を別々の不動産会社が掲載をしています。
ただ、会社によっては「自社所有の物件」や「大家から直接依頼された物件」や「売り上げの高い物件」しか、紹介をしないことはあります。
同じ理由によって「おとり物件」が部屋探しサイトには掲載がされるようになったのですね。
仲介手数料が半額になるからくり
仲介手数料が半額になるからくりとしては、下記の3点の部分にあります。
よく不動産会社やweb会社の情報として見かけるのが3番目です。
- 別の名目で仲介手数料を取る
- 賃貸物件の礼金を本来より上乗せ
- 大家からの広告費が高い物件しか紹介しない
ただ、実際は別の名目で仲介手数料を取っていたり、礼金が1ヶ月で募集が出てる物件を2ヶ月に上乗せして、入居者を斡旋をしていることもあります。
そのため、仲介手数料を半額にしても損をしないからくりとなっており、逆に入居者が悪い条件になっていることもあります。
事務手数料などで半額分の仲介手数料を取る罠
賃貸のアパートやマンションなどの物件の契約時に支払う初期費用は下記の4つです。
その他の部分で仲介手数料を半額にした金額を別の名目で取っていることがあります。
- 敷金と礼金
- 仲介手数料
- 前家賃
- その他
通常はその他の部分は鍵交換費・抗菌初期・火災保険・保証会社の利用費などがかかってきます。
他に仲介手数料半額の罠として「契約手数料」や「事務手数料」などの項目があったりすることがあります。
ただ、半額分を上乗せをする訳ではなく、入居者が1ヶ月分払うよりはお得になってる良心的な会社もあったりします。
図面記載の鍵交換費や抗菌処理は罠ではない
鍵交換費や抗菌処理が仲介手数料が半額の変わりに付くと誤解してる人もいますが違います。
これらの条件は最初から図面に記載がされています。
そのため、大家側が契約条件として利益を取ってる部分であり、基本的に設定を変えたりはしません。
不動産会社の多くは仲介なので、図面は大家から入居者募集の依頼をされてる、管理会社から取り寄せます。
そのため、管理会社側が半額の対応をしてる不動産会社の為に、2種類の図面を用意するなんてことはないです。
鍵交換費や抗菌処理代などが半額の変わりに付けているってのは、罠となっている部分ではないのですね。
但し、「自社の物件」や「大家から依頼されてる物件」しか紹介をしていない仲介手数料が半額の不動産会社で、抗菌処理を契約の条件にしていることはありします。
本当に仲介手数料が半額になる不動産会社はあるのか？
実際、他の項目で上乗せをしたりせず、本当に仲介手数料が半額で入居者にお得となる不動産会社はあるのでしょうか？
結論から言えば、そういった入居者にとっては良心的な不動産会社もあります。
ただ、どこの会社も共通をして営利企業となるので、大家からの広告費が高い物件を重点的に紹介をしています。
不動産会社側の視点になって考えてみると、「家賃・部屋探しサイトへの掲載費・人件費・店舗運営費」などがかかると、仲介手数料は1ヶ月分は最低でも欲しいと考えます。
だからこそほとんどは上限の1.08ヶ月に設定がされています。
そのため、部屋探しでは「仲介手数料半額」だけでなく、素人からはお得そうに見せる為に「敷金償却」や「保証金」などの専門用語による項目が、新しく使われたりしています。
礼金は悪いイメージが強すぎるので保証金などの言葉を変えたりもしています。
ただ、薄利多売となるビジネスとしての考え方もあるので、本当に半額の不動産会社も当然あります。
仲介手数料が半額の見極め方
本当に仲介手数料が半額の不動産会社が見極める為には、契約時の初期費用について知ることです。
ようするに物件を仲介することでかかる手数料が半額以外にかからない不動産会社を選べばいいです。
実際、1.08ヶ月分の仲介手数料を取っている不動産会社は私の知る限りでは、事務手数料などを請求をしていないです。
私は元不動産会社で働いてましたが、法律の専門家ではないので分からないですが、おそらく事務手数料なんかは仲介手数料の部分に含まれるからだからと思います。
はっきりと言えば「事務手数料」って名前を変えてるだけで「仲介手数料」ですよね。
仲介手数料半額について元部屋探しの専門家からのアドバイス
賃貸の不動産会社は色々と問題もあったりと、あまり印象が良くはない業界ではあります。
実施、仲介手数料が半額の部分で裏側の仕組みがあるだけでなく、おとり物件などの問題もあります。
そのため、専門用語も多いので他よりお得な条件は裏がないか調べてみるのがおすすめです。
元専門家だからこその裏側の視点で書いてる記事が参考になったと思って頂けていれば、サイト内の記事だけが引っかかる「検索窓」も各ページに用意はされています。
実際、私自身が不動産会社を止めてから引越しもしましたが、まず店舗の前に出てる看板は信じてません。
部屋探しサイトで興味があるのはおとり物件でないか調べてから問い合わせをしました。
ただ、不動産業界としてはおとり物件の取り締まりも厳しくなってますし、健全な方向へどんどん進んでいるのを感じています。
最近では現地待ち合わせ専用の「イエッティ」のような、チャット型不動産も登場をしました。
現地で待ち合わせての下見なので、そもそもがおとり物件かなんて調べる必要もなくなっているのですね。
また、裏側の仕組みはあるもののお得な「フリーレント」や「敷金礼金ゼロ物件」などの条件も新しく作られています。
賃貸の多くは仲介でどの会社でもどんな部屋も紹介できるからこそ、信頼できる不動産会社を見つけるのが大事です。
おとり物件の無い部屋探しサイト
賃貸物件の空室を問い合わせしたにも関わらず、実際は存在しないおとり物件であることも非常に多いです。
店舗へ来店しても問い合わせした物件の下見はできず、他のお部屋の紹介をされた経験をしたことがあるのではないでしょうか？
しかし、おとり物件の心配をしなくて良いのが『イエッティ』です。
希望条件を入力さえしておけばチャットでお部屋の紹介をしてくれます。お部屋の下見をしたければ現地での待ち合わせも可能となっています。
その為、オンライン不動産として注目を浴びており、毎日新聞や日本経済新聞など多数のメディアにも紹介がされている、安心してお部屋探しができるサービスなのですね。
おとり物件の心配をする必要もなければ、仕事の合間や仕事帰りに自宅で部屋探しをできるので、人気となっています。
>>>イエッティの公式サイトへ
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